СЕРТИФИКАЦИЯ
Мероприятия
ГОЛОСОВАНИЕ
Патрнеры
Защита прав
Сервис опросов

Назад

14/06/2016
Снижение ключевой ставки ЦБ добавит конкурентоспособности вторичному жилью, но новостройки все равно останутся более привлекательными для покупателей

Снижение ключевой ставки ЦБ добавит конкурентоспособности вторичному жилью, но новостройки все равно останутся более привлекательными для покупателей http://www.irn.ru/news/108339.html
 
Уменьшение ключевой ставки ЦБ на 0,5% не сможет существенно повлиять на ипотечный рынок. Однако, если мегарегулятор продолжит смягчение денежно-кредитной политики, стоимость несубсидируемой ипотеки снизится, что, естественно, добавит конкурентоспособности вторичным квартирам. Но резкой переориентации покупателей с первичного рынка на вторичный все равно ожидать не стоит. Даже потеряв преимущество в виде более низкой ипотечной ставки, новостройки останутся более привлекательными для населения, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
10 июня 2016 г. Центробанк впервые с августа 2015 г. принял решение о снижении ключевой ставки. Ставка была уменьшена на 0,5% - с 11% до 10,5% годовых - в связи со снижением инфляционных ожиданий и инфляционных рисков на фоне признаков приближающегося вхождения экономики в фазу восстановительного роста, говорится в сообщении, размещенном на сайте ЦБ.
«Замедление инфляционных процессов позволяет с большей уверенностью рассчитывать на устойчивое снижение инфляции до уровня менее 5% в мае 2017 г. и целевого уровня 4% в конце 2017 г. с учетом принятого решения и сохранения умеренно жесткой денежно-кредитной политики. Банк России будет рассматривать возможность дальнейшего снижения ключевой ставки, оценивая инфляционные риски и соответствие динамики замедления инфляции прогнозной траектории», - отмечается в пресс-релизе.
По словам главы Банка России Эльвиры Набиуллиной, нынешнее снижение ставки не является началом цикла смягчения денежно-кредитной политики. Хотя потенциал для дальнейшего уменьшения ставки есть, приводит «Финам» слова Набиуллиной.
«Если снижение ставки ЦБ останется разовой акцией, то сколько-нибудь существенных изменений на рынке ипотеки не произойдет, 0,5% для этого слишком мало, - отмечает Олег Репченко. – Однако дальнейшее сокращение ключевой ставки может привести к выравниванию уровня ставок на льготную и несубсидированную ипотеку. А когда ключевая ставка достигнет 9,5% и, соответственно, государство прекратит субсидирование банков по ипотечной программе, то ипотека на первичном рынке может вновь стать более дорогой, чем на вторичном – как это и было до старта вышеупомянутой госпрограммы».
Напомним, в последние месяцы наблюдается постепенное сближение ставок на субсидируемую и обычную ипотеку. С одной стороны, благодаря снижению инфляции и ключевой ставки ЦБ по сравнению с началом 2015 г. не субсидируемая государством ипотека на покупку вторичного жилья подешевела с 15,5-18% годовых в I квартале 2015 г. до 13,5-15% в I квартале 2016 г. С другой - после того, как власти пересмотрели условия программы ипотеки с господдержкой, сократив с 1 марта субсидирование банков до уровня ключевой ставки ЦБ плюс 2,5 процентного пункта вместо прежней надбавки в 3,5 п. п., льготные кредиты для населения подорожали с 11-11,5% до 11,5-12%. В результате разница в ставках при покупке жилья в новостройках и на вторичном рынке к концу I квартала 2016 г. сократилась до 1,5-3 п.п., по данным АИЖК. (См. «В России дешевеет нельготная ипотека».)
Естественно, удешевление коммерческой ипотеки делает «вторичку» более привлекательной для покупателей – согласно информации АИЖК, уже в апреле 2016 г. объем выдачи ипотеки на покупку готового жилья вырос на 38% в годовом выражении. Однако при этом надо понимать, что рекордные цифры – это следствие низкой базы: год назад ипотека на «вторичку» выдавалась в мизерных количествах, так как после взлета ключевой ставки ЦБ до 17% в конце 2014 г. несубсидируемая ипотека стала практически недоступна для населения. Фактически, последние полтора года рынок недвижимости жил за счет новостроек.
«Сближение ипотечных ставок на вторичном и первичном рынках уменьшает преимущество новостроек перед вторичным жильем. Однако даже исчезновение разницы в уровне ставок не приведет к резкому оттоку спроса с рынка новостроек на «вторичку», потому что более дешевая ипотека является очень важным, но не единственным преимуществом нового жилья», - подчеркивает руководитель IRN.RU.
Во-первых, доступность жилья для граждан зависит прежде всего не от уровня ипотечных ставок, а от его стоимости. И в этом плане новостройки очень часто доступнее «вторички», так как застройщики, которым надо продавать быстро и много, проводят более гибкую ценовую политику, чем продавцы-частники, которые не могут смириться с тем, что их главный и часто единственный актив может стоить меньше, чем когда-то в тучные годы. Кроме того, девелоперы адаптировали новостройки к сократившимся финансовым возможностям покупателей путем снижения класса проектов и уменьшения площадей квартир. Например, в Москве, по данным «ИРН-Консалтинг», благодаря этим факторам метр в новостройках между Третьим транспортным кольцом и МКАД подешевел в 2015 г. на 11,4%, а средняя стоимость квартиры снизилась на 26,6%. (см. «Новостройки Москвы: итоги 2015-го и прогноз на 2016 год»).
«Если в 2000-е гг. стандартная площадь «двушки» в монолитно-кирпичном доме (панельные дома в пределах МКАД строили редко) в спальном районе Москвы составляла 90-100 кв. м и сам дом позиционировался как бизнес-класс, то сейчас похожая новостройка в таком же «спальнике», скорее всего, будет относиться к комфортклассу, а площадь двухкомнатных квартир в ней не превысит 50-60 кв. м. Соответственно, «двушка» в новостройке окажется в полтора-два раза дешевле квартиры в похожем доме, несколько лет назад перешедшем в категорию вторичного жилья», - поясняет эксперт.
Минимальная стоимость квартиры в новостройке, расположенной внутри МКАД, в 2015 г. опустилась до 3 млн руб. Фактически, на вторичном рынке могут конкурировать по цене с новостройками только квартиры в старых домах советской постройки, но по качеству они, как правило, несопоставимы с новым жильем.
Во-вторых, на первичном рынке растет число квартир в готовых домах, нередко с отделкой, что снижает привлекательность вторичного жилья в глазах людей, опасающихся недостроя и/или желающих въехать в новую квартиру сразу после покупки. По данным компании «ИРН-Консалтинг», к концу 2015 г. число выставленных на продажу квартир в сданных в эксплуатацию новостройках увеличилось в полтора раза по сравнению с 2014 г., а средняя цена метра в них снизилась на 10% - «Готовые новостройки «съедят» вторичное жилье».
«Дальнейшее улучшение условий выдачи обычной ипотеки может привести к возвращению на вторичный рынок части спроса, ушедшего на «первичку» полтора года назад, после того, как ЦБ повысил ключевую ставку до 17%. Но, учитывая вышеперечисленные факторы, говорить о том, что на «вторичку» уйдет большая часть спроса на жилье, явно рано – новостройки за последние годы стали значительно повысили свою конкурентоспособность в плане цены и стадии готовности. При любом раскладе в наиболее выигрышном положении, по-видимому, окажутся сданные в эксплуатацию новостройки, которые можно покупать как по госпрограмме льготной ипотеки, так и в рамках банковских программ для готового жилья», - резюмирует эксперт.
IRN.RU – Недвижимость в Москве и Подмосковье
 

  

      

 

kkk


отправить
письмо
 
 
Российская Гильдия Риэлторов
Портал "Метросфера" - Недвижимость в Перми.